引言：广东中政联行以用心服务企业为宗旨，通过互联网为各级政府工业园区和产业园区提供招商引资方案，为合作园区精准匹配优质企业投资选址信息，为企业精准匹配优质产业园区，助推企业发展，为大湾区发展注入新动能。
位于珠海市金湾区的华发产业园内，一座座酒店式员工公寓矗立，宽敞的阳台成为了观赏海景的绝佳之地。从这里望出去，楼下的篮球场与海岸线紧密相连，海天相接的景致让人心旷神怡。偶尔，几名工人在场上挥洒汗水，篮球与地面的撞击声伴随着海浪的节奏，构成了一幅生动的画面。
海风轻拂，带来海洋的清新气息，而温暖的阳光透过云层，温柔地洒在这片土地上，为珠海的冬日带来了一抹温暖。
这座海滨城市是中国改革开放的重要象征。2023年，珠海市GDP达到4233.2亿元人民币，工业经济成为推动增长的主要力量。规模以上工业企业增加值同比增长5.8%，七大支柱产业增加值占全市规上工业增加值的80.5%，新增上市企业5家。这是承前启后的好成绩。
珠海市政府明确提出，到2024年，地区生产总值预期增长6%，规模以上工业增加值增长8%，固定资产投资增长4%。这一目标的设定，体现了珠海向着工业强市迈进的坚定决心，而产业空间的重构正是推动产业升级、塑造发展新格局的关键一环。
2024年1月，南方周末研究院调研发现，珠海的5.0产业新空间，正成为工业经济的重要载体。经过5.0产业新空间建设，珠海大幅降低了企业的土地成本，还成功吸引一系列高质量的产业项目。这种以产业链条式导入和空间差异化布局为策略，以全方位服务为核心的发展模式，正为整个粤港澳大湾区注入源源不断的新动力。
珠海斗门富山工业园5.0产业新空间已完成建设，企业正陆续入驻（中共斗门区委宣传部/图）
成本逻辑是微观主体生产经营的基础，是经济活动绕不开的关键。土地作为其中最重要的生产要素之一，降低土地成本自然是降成本的关键。
过去，在我国不少沿海大城市中，因发展成本尤其是土地成本抬升，产业转移发展出向外和向内态势，即部分产业转移向海外国家及中国内陆地区。但该做法也存在隐患，利物浦、曼彻斯特等多座知名城市，在工业外迁后，出现空心化的局面，严重制约城市发展。
为避免企业和产业外流，谋求新一轮的高质量发展，国内不少大城市提出工业“回城”战略。如今在新型产业空间的支持下，衍生出了“向上”发展的新趋势。在外迁、内迁两股潮流基础上，第三股潮流开始出现。珠海的5.0产业新空间，正是“第三股潮流”的典型。
按官方定义，珠海5.0产业新空间是以不同方式，满足企业现代化生产和员工高品质生活的需求。这些方式包括通过集中布局建设，模块化或定制化生产厂房、生活商业配套设施和提供生产性配套服务。其建设标准包括五大要点：低租金、高标准、规模化、配套全和运营优。
一方面，政策规定珠海5.0产业新空间园区，原则上，东部片区（即珠海大桥以东）租金平均不超过20元/月·平方米，西部片区平均不超过15元/月·平方米，极大减轻了企业的租金压力。一些无力买地自建厂房的中小微企业可实现“拎机投产”和“拎包入驻”；另一方面，高标准、规模化、配套全、运营优的要求，还为企业降低其它成本，包括在融资、物流、制度性交易成本，提供了可能性。
降成本的背后，珠海并非盲目谋划和建设产业空间项目，策略在于以产业链条式招引，并进行空间差异化布局。
从目前的实践来看，“工业上楼”可减少土地成本。其推动形成的高质量、专业化产业园区，还更符合新型产业与科技企业的需求，将有助于提供生产、研发、办公一体化空间，实现“上下游就是上下楼”的产业链集聚效应，同时也能减少企业因距离造成的交流成本和物流成本。
研究团队调研发现，珠海在产业空间项目规划和招商时就有如此思路。具体来看，就是以大空间牵引大项目，随着一批龙头、链主企业落地，将带动产业链上的企业进驻珠海，形成配置完善的高端产业生态圈。
目前，珠海正大力发展“4+3”产业集群，即新一代信息技术、新能源、集成电路、生物医药和健康四大主导产业，智能家电、高端装备制造、精细化工三大优势产业。这些产业成为了5.0产业新空间引进培育的重点。
珠海产业集群发展梯队（编制/南方周末城市（区域）研究中心）
聚焦产业规划，珠海的5.0产业新空间突破原有单一招商模式，采取了多种招商形式，如地图招商、链式招商、渠道招商、平台招商等，引入产业链上的优势企业，并吸引上下游企业，实现项目落地串珠成链。
在招商方向上，我们聚焦珠海产业规划、聚焦打造产业生态，靶向招引、补链强链，大力引进龙头链主企业和具有造血强链功能的重点产业项目。比如，我们曾经通过投资引进高景、爱旭等“链主”项目，进而招引了其上下游配套企业普拉迪、普伊特、脉络能源、英臻科技等。——华发产业新空间招商相关负责人
被引来珠海的重点企业也承担起产业生态打造的重任，企业之间强链、补链成为了自然而然的行为。
鸿钧的选择，就是看中珠海“5.0产业新空间”的科学性和针对性。我们也在邀请上下游企业进驻富山工业园，项目推进以来，已成功引入两个核心供应商落地在鸿钧园区，进行原材料的联合研发项目，这不仅可以降低物流成本，更可以加强上下游在研发方面的合作。——珠海鸿钧新能源有限公司CEO李长红
据了解，珠海今年将制定出台“盘根计划”工作方案，支持广大企业像“大树盘根”一样扎根珠海、做强做大，力争用2-3年的时间将工业经济提升到万亿级以上规模，规模以上工业企业数量提升至3000家左右，百亿级龙头企业超15家。
在产业规划的基础上，珠海的产业空间发展策略在物理空间体现为各区的差异化发展。
研究团队梳理发现，香洲区、斗门区、金湾区、高新区、鹤洲新区（筹）五大区域的产业5.0新空间各有侧重，而高栏港综合保税区协同进出口贸易。
资料来源：珠海市工业和信息化局（编制/南方周末城市（区域）研究中心）
珠海的目标也愈发清晰。据2024年珠海市政府工作报告（下称“报告”），未来珠海东部片区着力拓空间优空间，把香洲区、高新区打造成为粤港澳大湾区超级科创“孵化器”，推动战略性新兴产业和未来产业加快布局、科创企业集群落地、人才高地迅速构建、产业体量快速跃升。西部片区着力优配套强园区，把金湾区、斗门区打造成为粤港澳大湾区有重要影响力的大型产业集聚区，以大空间、大载体承载大项目、大产业落地，加快产业导入和人口集聚。鹤洲新区则以海洋为重点，为珠海打造粤港澳大湾区海洋经济主舞台提供有力支撑。
在珠海建设5.0产业新空间的路径中，珠海本地国企发挥着重要作用。
梳理“工业上楼”发展历程，不难发现项目普遍存在投资大、周期长、成本高、风险高、回报低等问题。为解决这些问题，珠海提出的方式是国企承担综合运营商的职责，由政府引导，国企搭主台，民企唱主角。由此，可以解决在规划、建设、招商、运营等各个阶段的各类问题。
在推进过程中，国企充分发挥了战略主力军的作用，以引进培育“4+3”产业体系为核心，全面承担5.0产业新空间建设、招商及运营工作，通过发债、基金募资、吸收外部资本等方式迅速筹集资金，有力保障了5.0产业新空间的快速规划、快速设计、快速建设。——珠海市工业和信息化局有关负责人
5.0产业新空间成败的关键，在于建成后能否迅速成规模引进一批优质企业，形成较好的集约效应和集聚效应，进而形成良性循环的运营局面。因此，为避免资源的闲置和浪费，防止形成静默资产，珠海采取的是“边建设、边宣传、边招商”模式，通过股权投资、龙头带动、宣讲介绍、投入广告等方式开展招商，针对中小项目提供标准化的厂房，面向重大项目提供定制化代建服务。
经调研发现，标准化厂房通常按照面积与层高分为几种不同类型可供企业灵活选择。个性化厂房机动性更大，可按照企业产业线的需求更改层高、对承重柱进行改造、厂房内按需调整结构等等。这些厂房以租为主，但当企业投产盈利后，如有意愿企业可以逐年分批次对厂房进行购买。
企业的厂房及配套工程由格力集团为企业量身定制打造。项目总投资约13.74亿元，具备年产7.2GW高效太阳能电池片和5GW组件的能力。其中电池厂房净高11米、最大荷载3吨/平方米、标准柱间距24米，拥有524米超长生产线，兼具建设规模大、定制化要求高、施工工艺复杂、工期紧张等难点。园区的布局、荷载、层高、物流、强弱电、给排水等“高标准”指标，充分满足鸿钧在模块化或定制化厂房建设上的需求，为我们提供能用、好用、管用的生产空间。——珠海鸿钧新能源有限公司CEO李长红
值得注意的是，珠海引入了“房东+股东”的运营模式，即以股权投资的形式参投园区内的优质企业，以产业为本，不赚现金，只赚股权。在这种模式之下，国企所运营的园区变成了发掘投资项目和投后管理的载体。
相比单纯依靠租金、配套设施、物业服务等传统盈利方式，我们也同时通过投融资服务的方式参与到企业的成长过程中，并通过专业、营销等多种服务，持续在企业发展的各个维度和阶段扶持其发展壮大，为园区构建持续发展的增长动力和价值闭环。——华发产业新空间运营服务相关负责人
在此后的运营阶段，5.0产业新空间则按照“谁建设、谁管理、谁运营”的原则，由市属国企组建专门的运营公司，按照保本微利原则，为入驻企业提供全生命周期优质服务。这正是5.0产业新空间的核心优势所在。
在生产性服务之外，5.0产业新空间也补齐了“产城融合”中“城”的拼图。
按照珠海5.0产业新空间的标准要求，5.0产业新空间在生产、生活配套方面必须锚定“以人为本”的基本点。生活、商业设施要满足园区内员工吃、住、行的基本需求，还需要满足社交、娱乐、交流学习等更高层次的精神需求。
报告对未来也有所畅想，要通过优化生产空间与生活空间、生态空间的布局，把珠海54个5.0产业新空间与现有的各园区建设成为“工作就是生活、生活就是工作”的粤港澳大湾区“制造业当家”示范园区，推动园区企业、科技人才、产业工人实现“生产有效率、工作有激情、生活有乐趣”。
在调研中，研究团队发现了一个案例。在香洲区西部，沥溪、南溪和福溪三条溪水交汇之处“三溪”，漫舒·溪里项目在建设过程中就考虑到项目所在地沥溪村悠久的历史文化，对村落中的老建筑、古树进行了保留。依据村落风格和文化，打造了近3万平方米特色的历史风貌街区。保持城市原始肌理、盘活城市历史文化的同时展现出产业园区强大的人文关怀。
“这里不仅有顶配的工厂，有高级人才公寓、商业、酒店、邻里中心等各类配套，周边还有公园、小学和幼儿园，能够帮我们留住核心人才。”在格创·三溪落户的网络安全领军企业、A股上市企业天融信回应媒体采访时表示。
如果把珠海的5.0产业新空间建设置于更广阔的空间背景中考量，不难发现其与粤港澳大湾区整体发展战略相契合。这正是珠海5.0产业新空间探索的宏观思路，即注重依据自身发展战略来完善产业链条，通过打造优质的产业新空间环境，吸引和集聚粤港澳大湾区内的各类产业和项目，从而推动区域经济的全面发展。
“提升珠海西部地区的能级量级”是珠海的希冀，也是时代赋予的任务。在2023年年底公布的《珠江口西岸都市圈发展规划》中，珠海是珠西都市圈的发展核心城市。
以珠海为核心的珠西都市圈一体化发展，是解决近年来珠江口两岸“东强西弱”、区域发展不平衡的重要抓手，将有利于提升珠西都市圈整体实力和区域竞争力，打造粤港澳大湾区重要增长极，形成东西两岸优势互补、良性互动、协同发展的区域经济发展格局。
5.0产业新空间便是珠海拿出的解决方案。作为政策功能区和产业集聚区或者集合多元城市功能的新型城市空间，其与城市经济系统和空间组织存在着繁复的互动协同关系。基于此的产业互动，不是简单的物理转移，而是丰富的要素资源的化学反应，不仅会产生可观的增量，而且会促进地区间同步高质量发展。
早在2019年《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台时，就曾明确提出要提高珠江西岸地区发展水平，促进东西两岸产业协同发展。
珠海和深圳则是连接珠三角西岸与东岸的关键节点城市。梳理各级产业规划，可以发现这两座城市有着极大的产业协同与合作空间。在《广东省人民政府关于培育发展战略性支柱产业集群和战略性新兴产业集群的意见》中，深圳与珠海产业集群发展方向的高度重合。而对比当前深圳提出的“20+8”战略性新兴产业集群和未来产业体系，以及珠海提出的“4+3”产业体系，也有许多相似之处。
相似的产业基础、多维的配套服务以及相对低廉的空间成本，推动深珠融合，产业协同发展顺理成章。研究团队调研发现，在珠海的5.0产业新空间中有不少来自深圳的企业，优越的园区配套、营商环境是他们选择珠海的原因。
深圳土地资源紧张，公司运作成本高。在珠海5.0产业新空间政策支持下，我们这类规模中等的企业也能以相对较低的成本建立自己的基地和总部。同时，我们所在园区的运营公司格创新空间也提供了很多专业服务。此外，珠海在珠三角内的地理位置，靠近我们的供应链和客户群体，这对于物流和市场拓展非常有利。相信随着深中通道的开通，珠海与珠三角其他城市以及香港之间的联系将更加紧密。——广东省洛仑兹技术股份有限公司董秘兼人力资源总监赵艳
跳出珠江口岸，珠海凭借产业空间重塑上探索出来的低成本模式，以及自身独特的区位优势，不仅在粤港澳大湾区内崭露头角，更在全国范围内展现出示范效应。接下来的关键在于如何持续深化这一路径，以追求更高效、更具竞争力的产业布局，实现更高的发展质量和效益。
在这一目标下，需要克服的首要挑战仍然是配套基础设施。调研中，不少企业反馈园区距离市区较远，交通、医疗、教育等生活配套设施虽正在逐步完善，但仍需较长一段时间，这一现状对园区吸引和留住高素质人才构成挑战。尤其是针对已经落户珠海的深圳企业，如何在深珠、深中通道开通前做好短期内的交通服务，确保企业员工的通勤便利和物流效率，是珠海市政府和园区运营者当前需要解决的重要议题。
此外，虽然目前各区的产业园区规划时注重差异化发展，但由于同处珠海，整体招商产业重合度高，同质化竞争现象依旧存在。因此，为避免各区、各国企之间内耗式竞争，鼓励各项目间发挥优势，按照错位发展、差异化发展要求明确特色定位，以优化区域产业布局十分必要。
需要指出的是，如今全国各地已经掀起一阵“工业上楼”风潮，同时不少城市配套出台了相应政策。但目前出台的各类政策主要针对新型产业空间的建设时期，缺乏面向全周期的政策引导。研究团队建议在新型产业空间的兴起阶段、成熟阶段、衰退阶段应给予全周期的政策引导，来适应产业与空间关系的周期性变化。
来源：南方+、南方周末
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