“腾笼换鸟”十法 提高工业用地含金量

让低效资产，变“闲”为“宝”，重获新生。

在土地、人才等各类生产要素日益紧缺的今天，“腾笼换鸟”成为各地实现产业升级、招商引资的重要手段。

各地深知盘活发展空间，才能盘活经济，所以纷纷围绕 “腾什么笼”“笼怎么腾”“换什么鸟”做文章，只为引进高效升级版的“俊鸟”“强鸟”。

为了更好实现招商过程中的“腾笼换鸟”，招商人需要明白：“腾”不是目的， “换”才是关键。

01企业自行退出

企业在一个地区生产发展，从不可能是一帆风顺的，很有可能在生产过程中，出现管理不善、产品缺乏销路、经营成本上涨等问题，从而不得不退出投资。

虽然，企业退出投资，对当地经济发展造成了一定的损失，但背后也隐藏了巨大机会。

当地政府可以提早通过常态化信息了解企业经营情况，主动出击，做企业的工作，积极为企业找好土地转让的下家。

在此过程中，政府不仅是要做好“腾”和“换”的动作，其中还有很多细节需要注意，从法律、税务、劳动等多个方面，解决企业补偿工资、安置员工就业、对企业依法拍卖、偿还债务等问题。

02谈判协商回购

然而，愿意主动退出的企业毕竟是少数，一些企业占据着黄金地段，却连年亏损。

面对这类企业，政府可以先进行调查，清楚为什么企业会出现这种情况，如果企业持续亏损的情况无法改变，便可与企业开展协商和谈判。

企业因“长期经营亏损”、“亩均效益不达标”等原因，不得不提前让出用地的情况时有发生。很多政府为了让企业尽快让出用地，也会以回购土地的方式作为让步，加快“腾笼”工作的推进。

03市场主导腾换

市场是一只看不见的手，然而却能在资源配置之中起决定性作用。

土地的“腾笼换鸟”也能借助市场的力量。政府园区可以将需要腾换的土地推向市场，让符合当地产业规划，并且有意愿入驻的企业进行收购兼并。

对于新项目开展评估研判、同意入驻后，招商人则可以化身“红娘”，为需要腾换的企业与新项目“牵线搭桥”，由双方自行协商交易价格。

政府则在当中起到出台相关产权交易、土地价格、税收优惠等奖励政策，支持市场化腾换，并依法快速协助双方，完成转让、过户等手续的作用。

04政府司法拍卖

除了回购土地，司法拍卖也是政府回收利用土地的重要手段。

很多企业在生产过程中，会出现土地用而未尽的情况。此时，政府可以与法院建立“腾笼换鸟”企业处置联动机制，对企业本身、企业所有的土地使用权等进行拍卖。

当政府取得了企业资质的所有权后，可以引进相同类型的企业入驻，利用原有厂房设备，快速顺利进行投产。

如果是对企业所有的土地使用权进行法拍，政府可以收回土地使用权，重新调整规划后，将土地重新推向市场。

同样，土地也可以直接拍卖给后续入驻的相关项目，其中，当地政府需要科学设置竞拍人的资质门槛，对项目准入实施双重审核。

05适时见缝插针

土地的高效利用，不只有土地回收的方式，还可以见缝插针地巧妙利用“边角料”。

“见缝插针”的有一个原则是：多大的笼子装多大的鸟。

面对体量大的项目，政府可以收购、竞拍大面积土地；而小体量的项目，招商人员可以挖掘没有充分利用的“边角料”，“精心剪裁”后供给小项目使用。

比如高速公路或者两条道路的夹角处、被高架道路分割的土地、形状不规则的土地等，经过美化与合理规划，都能摇身一变为“金边银边”。

06扩笼壮鸟并行

“腾笼换鸟”势在必行，“扩笼壮鸟”也是产业升级的必经之路之一。

为了区域和企业的共同发展，很多政府一边忙着帮助企业转型升级，提升竞争力，另一边帮助企业找出路，引导企业到经营成本更低的地方落户投产。

如今，政府在招商引资和产业发展的大船中，已经转变为舵手的角色。

对低效企业，政府起到的是引导或者倒逼企业转型的作用，当企业享受到转型带来的政策环境红利后，才能真正的从“被动要求”转向“主动转型”。最终达到“扩笼壮鸟”的目标。

07扶持优势项目

如今，各个地区、产业园区都有自身的优势项目，然而有优势不代表没有发展上升空间。

针对优势企业，一些政府园区专门制定优惠措施，鼓励企业在原土地增资扩产。对于原先经济效益本身较弱的企业，也可以进行“就地招商”、“零招商”，引进大型企业对其进行收购，来提升企业实力。

同时园区也能适当提高准入门槛，对投资强度、容积率、亩均效益等做出要求，努力争取优势项目。

一个班里好学生多了，这个班自然而然的就会成为学校里的“尖子班”，提高平均分将是手到擒来。

08减少土地闲置

大企业的投资落地，往往不会是一蹴而就的。一般大型制造业的投产初期，会和政府协商，预留一部分土地，作为后期开发用地。

但有时“事与愿违”，公司的发展进程也许不像企业和政府原先的预期，导致大片预留土地闲置。

这时，政府就可以针对闲置土地进行清理和整治。收回两年以上闲置未开发的土地，并转让给一年之内就要建设投产的投资企业，有效减少闲置土地，实现空间高效运转。

南京经济技术开发区曾对一钢铁企业的预留闲置土地，开展招商引资，先后引进手机生产项目及工程机械项目，做到了减少土地闲置与产业升级“两条腿”走路。

09向天上要空间

如今，工业上楼已成大势所趋，除了一些特殊行业和企业，由于生产设备的原因不能上楼，轻量的生产、研发、办公都开始向天上要空间。

各地不仅出台政策鼓励引导企业进驻园区的多层厂房，对于有能力自行建造三层以上厂房的企业也会优先供地。

大量中小企业在同一幢楼里共同发展，不仅提高了地区的土地使用效率，当地的亩均效益、投资密度也得到了提升。

10收储出让模式

对于暂时没有投资意愿的企业，收储出让模式能提高工业用地的利用率。

首先，需要园区仔细梳理暂时没有投资意愿的企业，并与企业协商签订相关“项目终止”的协议，确定拟再开发利用土地储存期限为1年的时间。

期间内，如果确定了新项目投资人，便由新项目投资人和原项目投资人结算补偿。

安徽省利用此种新方法，成功处置低效工业用地23宗，盘活土地面积1302余亩。

结语

土地资源紧缺持续且棘手，“腾笼换鸟”只是众多盘活发展空间中的一方面，想要经济产业高质量发展，要能腾得出，更要换得来，还不能伤筋动骨。

最终，检验“腾笼换鸟”成功与否，还是在于地方投资强度、产出密度、效益高度和环保水平是否有显著提升。

来源：招商网络